Alquiler en seco 2024, ¿cómo funciona? Guía de la fiscalidad preferente de los arrendamientos

El cedolare secca es el régimen sustitutivo IRPEF de imposición de los alquileres, que puede aplicarse a los contratos relativos a bienes inmuebles con fines residenciales y que prevé la aplicación de tres tipos diferentes.

Elcupón equivale al 21 por ciento para la generalidad de los arrendamientos pero, con requisitos específicos, se aplica al tipo del 10 por ciento, con claras ventajas por tanto en cuanto al impuesto devengado en sustitución delIRPEF, los impuestos adicionales pero también el impuesto de matriculación y actos jurídicos documentados.

Puede ejercer la opción del «cedolare secca» al registrar el contrato, utilizando el formulario RLI, pero también al prorrogarlo.

Estas son las normas generales establecidas, sobre las que intervienen las nuevas disposiciones de laLey de Presupuestos 2024 .

A partir del 1 de enero, el «cedolare secca» se triplica y, paralelamente a los tipos del 21% y el 10%, debuta la nueva imposición del 26% para los alquileres de corta duración. El nuevo «cedolare secca» se aplicará en caso de alquiler a corto plazo de más de un piso al año y en los párrafos siguientes analizaremos los cambios en detalle.

21 por ciento a tanto alzado: cálculo y requisitos

Elcupón seco del 21% es el que más se aplica, ya que no existen límites particulares para acceder a él, sujeto a condiciones subjetivas.

Las personas físicas titulares delderecho de propiedad o disfrute de bienes inmuebles  pueden optar por el tipo más elevado, pero sólo fuera del ejercicio de una actividad empresarial, comercial o profesional.

Los inmuebles de alquiler a los que se puede aplicar la imposición sustitutoria deben pertenecer a las categorías catastrales   de A1 a A11 y ser de uso residencial. El «cedolare secca» también se aplica a los accesorios de dichas propiedades.

En cambio, no es posible optar por él para los contratos comerciales de , a pesar de que la ampliación del «cedolare secca» al alquiler de locales y oficinas está prevista en el marco de la ley de reforma fiscal delegada.

Desde el punto de vista de los beneficios esperados, la tarifa plana del 21% no sólo proporciona una fiscalidad reducida en comparación con el IRPEF, sino que también sustituye a los recargos municipales y regionales, así como la ausencia del impuesto sobre actos jurídicos documentados y del impuesto de registro al inscribir el contrato.

Renta seca del 10%: ¿a qué ayuntamientos, contratos e inmuebles se aplica?

Más ventajoso es el cupón seco del 10 por ciento previsto para contratos de alquiler acordados, que sin embargo se aplica en los siguientes casos:

• en municipios con falta de soluciones habitacionales o densamente poblados;
• a los arrendamientos a estudiantes universitarios;
• en municipios donde se han producido catástrofes naturales;
• a los arrendamientos transitorios regulados por la Ley n. 431/1998.

Losmunicipios   que entran en el primer punto son: Bari, Bolonia, Catania, Florencia, Génova, Milán, Nápoles, Palermo, Roma, Turín y Venecia, los municipios limítrofes y otras capitales de provincia.

Por lo tanto, las condiciones para aplicar el cupón seco reducido al 10% son más estrictas. En primer lugar, sólo puede ejercerse en el caso de contratos de alquiler justo, para lo cual es necesario contar con la ayuda de las organizaciones de propietarios e inquilinos de edificios firmantes del Acuerdo Territorial.

En cambio, para los contratos no asistidos, lasorganizaciones signatarias del acuerdo deben emitir un certificado . El documento debe determinar los requisitos para acceder a la fiscalidad preferente.

Alquileres en seco 2024, tipo al 26

A partir del 1 de enero cupón seco en alquileres a corto plazo. Mientras que hasta el 31 de diciembre de 2023 el tipo aplicado es del 21%, a partir del 1 de enero de 2024 la Ley de Presupuestos prevé el aumentar los impuestos al 26%.

En concreto, la tributación del 26% se aplicará a los arrendamientos a corto plazo de duración no superior a 30 días, incluidos los contratos que prevean la prestación de servicios de lencería y limpieza de locales, celebrados directamente o a través de entidades dedicadas a la intermediación inmobiliaria, incluidos los operadores de portales telemáticos.

No obstante, la mayor imposición se limitará a quienesalquilen más de un piso al año por periodos cortos.

¿Cuándo se paga el depósito y el saldo del impuesto a tanto alzado?

El «cedolare secca» se paga en las mismas fechas queel impuesto sobre la renta de las personas físicas.

A excepción del primer año, para el que no se puede definir labase imponible de , el sistema de pago anticipado y saldo se aplicará para los años siguientes.

Hay que pagarel anticipo :

• en un único pago, antes del30 de noviembre , si el importe es inferior a 257,52 euros;
• en dos plazos, si el importe adeudado supera los 257,52 euros:
  • la primera, en un 40%, antes del 30 de junio;
  • la segunda, del 60% restante, antes del 30 de noviembre.

 Por su parte, elsaldo de  deberá abonarse antes del30 de junio de del año siguiente al de referencia.

Los códigos fiscales que deben consignarse en elformulario F24 para el pago son los que figuran en elcuadro recapitulativo .

Alquiler en seco, ¿merece la pena? Evaluaciones que deben realizarse

Aclaradas las instrucciones de pago y los importes a abonar, veamos ahora para quién es aconsejable optar por el cedolare secca.

También en este caso, elcálculo del impuesto a pagar es decisivo; si es superior al IRPEF, obviamente no es aconsejable optar por la imposición sustitutiva.

A nivel fiscal, conviene tener en cuenta lassiguientes normas :

Larenta de alquiler   en régimende alquiler a secas sigue las siguientes reglas:

• es excluido de los ingresos totales;
• sobre la renta sujeta al impuesto cedular y sobre el propio impuesto cedular no se pueden reclamar cargas y deducciones deducibles;
• las rentas sujetas al cedular deben ser incluidas en la renta a efectos del reconocimiento del derecho o de la determinación de deducciones, retenciones o prestaciones de cualquier tipo vinculadas a la posesión de requisitos de renta (determinación del Isee, determinación de la renta para ser considerado dependiente).

Por lo tanto, el cupón seco es conveniente si se puede aplicar eltipo del 10%.

De lo contrario, no es inmediatamente identificable cuándo se aplica eltipo del 21%.

En cualquier caso, hay que empezar por considerar los ingresos del contribuyente.

De hecho, hay que recordar que por debajo de un determinado umbral (fijado en 8.125 EUR) no se debe pagar ningún impuesto.

En este caso, por tanto, es aconsejable permanecer en el régimen de tributación del IRPEF, ya que la adhesión al cedolare secca no tiene umbrales de exención y el pago será exigible en cualquier caso.

Para los contribuyentes de la denominada«zona libre de impuestos» , con rentas de hasta 8.174 EUR anuales, no merece la pena pasar de latributación por el IRPEF , ya que no se devengan impuestos frente al régimen de tributación sustitutiva.

De forma igualmente intuitiva, los contribuyentes con rentas más elevadas tienen ventaja en la aplicación del cupón seco para evitando superar un tramo del IRPEF por acumulación de rentas del suelo y rentas del trabajo.

Para situaciones intermedias, en cambio, habrá que calcular el importe de las deducciones para asegurarse de que al optar por la tarifa seca no se dispone de suficientecapacidad contributiva   (recuerde que sobre las rentas del suelo en cuestión no se aplican retenciones ni deducciones).

En esencia, puede haber casos en los que, a pesar de la aplicación del IRPEF del 23% al 43%, esta tributación siga siendo más conveniente debido a las deducciones y bonificaciones.

Cómo pagar el cedolare secca: opción con el modelo RLI y trámites

La opción por el impuesto a tanto alzado puede ejercerse en el momento del registro del contrato o posteriormente.

En caso de registro, la opción debe comunicarse con  modelo RLI,  que es necesario precisamente para el registro del contrato.

Posteriormente, podrá ejercerse en caso de renovación, dentro de los 30 días siguientes al vencimiento del contrato, utilizando también el mismo formulario RLI.

Se aplican normas similares a laampliación de .

En el caso de arrendamientos a corto plazo, es decir, alquileres que no superen los 30 días, dado que el registro no es obligatorio, se puede optar por el «cedolare secca» directamente en ladeclaración de la renta .

El propietario debe informar al inquilino de la elección de la opción «cedolare secca». por carta certificada. Con esta elección, se renuncia a la actualización del alquiler, aunque esté prevista en el contrato celebrado.

Si la renuncia a larevisión del alquiler ya figura en el contrato, el envío de la carta certificada no es obligatorio.

Si no se envía la notificación, en caso de prórroga del contrato de arrendamiento, la tributación no se extingue en determinados casos.

No obstante, el arrendador debe habersecomportado de forma coherente , es decir, haber efectuado los pagos debidos y haber declarado regularmente los ingresos percibidos.