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Cedolare Secca è un regime fiscale facoltativo in Italia che prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF (imposta sul reddito delle persone fisiche) e di ulteriori imposte. Si applica alle persone fisiche che guadagnano da affitti immobiliari o detengono diritti reali sulle proprietà. Cedolare Secca offre due diverse aliquote, 10% e 21%, che vengono applicate a diverse tipologie di contratto di locazione.
1. Chi può optare per Cedolare Secca?
I privati che possiedono immobili e li affittano ad uso abitativo possono scegliere tra:
– Fiscalità ordinaria
– Imposizione sostitutiva tramite Cedolare Secca. Il locatore può esercitare tale facoltà in fase di prima registrazione del contratto di locazione o anche successivamente compilando il modulo RLI, da presentare in via telematica o cartacea all’Agenzia delle Entrate.
2. Capire Cedolare Secca:
Cedolare Secca è un regime di imposta sostitutiva che consente ai privati di optare per un’imposta fissa esclusivamente sui redditi da locazione, invece di applicare le normali aliquote dell’IRPEF.
3. Vantaggi di Cedolare Secca:
– Fiscalità semplificata: Cedolare Secca offre un processo di tassazione semplificato per i proprietari, eliminando le complessità legate al calcolo dell’imposta sul reddito.
– Aliquote fisse: i proprietari che scelgono Cedolare Secca beneficiano di aliquote fisse del 10% o del 21%, a seconda del tipo di contratto di locazione.
– Facilità di conformità: con Cedolare Secca, i proprietari non devono considerare il loro reddito totale nel calcolo delle tasse, poiché l’imposta è determinata esclusivamente sulla base del reddito da locazione.
4. Considerazioni per i proprietari:
– Durata e tipologia di locazione: Cedolare Secca si applica alle locazioni residenziali di durata minima quadriennale. Non copre i contratti di locazione per attività commerciali o professionali.
– Detrazioni fiscali: A differenza del regime di tassazione ordinario, i proprietari di Cedolare Secca non possono beneficiare di detrazioni fiscali relative alle spese di gestione immobiliare.
5. Alla ricerca di una consulenza professionale:
Data la complessità delle normative fiscali, è consigliabile che i proprietari si consultino con un professionista fiscale o un consulente legale. Possono fornire una guida personalizzata e aiutare a navigare nelle complessità di Cedolare Secca.
Affitti a breve termine
L’opzione Cedolare Secca al 21% è disponibile anche per chi svolge attività di noleggio a breve termine.
Per contratto di affitto a breve termine si intende un contratto di locazione residenziale di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da soggetti estranei all’attività imprenditoriale (come Airbnb o case vacanze).
Sono compresi anche i contratti di sublocazione e locazione concessi a terzi a titolo oneroso dal conduttore. A partire dal 2021 l’applicabilità di Cedolare Secca è limitata a un massimo di quattro appartamenti adibiti a tale scopo entro un anno. Oltre tale soglia, qualsiasi attività, indipendentemente dal soggetto coinvolto, è considerata di natura imprenditoriale.
Quando puoi optare per Cedolare Secca?
Cedolare Secca è un regime fiscale agevolato per i redditi da locazione derivanti da immobili residenziali. Vale anche per i contratti commerciali sottoscritti prima del 2019. Puoi scegliere Cedolare Secca al momento della registrazione del contratto o negli anni successivi.
Cedolare Secca nasce per contrastare l’evasione fiscale nel settore locativo e la sua disciplina è contenuta nel Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF ed esenta il pagamento delle imposte di registro e di bollo, nonché addizionali IRPEF regionali e comunali.
La scelta di Cedolare Secca comporta la rinuncia al diritto di richiedere conguagli del canone, anche se previsto contrattualmente, ivi comprese eventuali variazioni basate sull’indice ISTAT dei prezzi nazionali al consumo per le famiglie di salariati e impiegati rispetto all’anno precedente. Ci sono due aliquote fiscali per Cedolare Secca:
Tassazione del 21% per i contratti di locazione a canone liberamente pattuito per gli immobili residenziali.
Tassazione agevolata del 10% per i contratti di locazione a canone concordato.
L’applicazione della tassazione Cedolare Secca non è automatica ma prevede l’esercizio di un’opzione in fase di registrazione del contratto tramite il modello RLI. Se l’opzione non viene esercitata inizialmente, si applicano le normali regole di registrazione e le imposte di registro e di bollo diventano esigibili e non rimborsabili.
In caso di rinnovo contrattuale è necessario confermare l’opzione al momento della comunicazione di rinnovo. Tale conferma deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o da un precedente rinnovo. Pertanto, la scelta di Cedolare Secca può essere effettuata in fase di registrazione del contratto o, in caso di contratti pluriennali, successivamente. Deve essere comunicato sia all’Agenzia delle Entrate che all’inquilino.
Devi informare l’Agenzia delle Entrate compilando il modello 69. Al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi, dovrai calcolare l’imposta e pagarla utilizzando il modello F24.
Come pagare la cedolare secca
Cedolare Secca Pagamento
Per quanto riguarda le modalità di pagamento per Cedolare Secca, l’acconto, calcolato sulla base dell’imposta versata nell’anno precedente, è pari al 100% dell’importo dovuto. Il pagamento anticipato deve essere effettuato come segue:
– In un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro.
– In due rate, se l’importo dovuto supera € 257,52:
– La prima rata, pari al 40% del totale, deve essere pagata entro il 30 giugno.
– La seconda rata, rappresentativa del restante 60%, dovrà essere versata entro il 30 novembre.
Il saldo dovrà essere versato entro il 30 giugno dell’anno successivo o entro il 31 luglio con una maggiorazione dello 0,40%.
Per il pagamento della Cedolare Secca tramite il modello F24 vanno utilizzati i seguenti codici:
– 1840: Cedolare Secca locazioni – Acconto prima rata (Anticipo, prima rata)
– 1841: Cedolare Secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
– 1842: Cedolare Secca locazioni – Saldo (Pagamento saldo)
Registrazione del contratto
Il regime Cedolare Secca è facoltativo, pertanto la scelta di optare per esso deve essere comunicata in fase di registrazione del contratto o negli anni successivi. La registrazione del contratto deve essere effettuata utilizzando il modello RLI entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione o, se precedente, dalla data di decorrenza del contratto. In caso di esercizio dell’opzione Cedolare Secca, negli anni successivi alla stipula del contratto, l’opzione dovrà essere esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’anno precedente.
Analogamente, l’opzione Cedolare Secca può essere scelta in fase di rinnovo del contratto di locazione, sempre entro 30 giorni dal rinnovo.
L’opzione deve essere comunicata all’inquilino tramite lettera raccomandata, indicando così la rinuncia all’aumento del canone.
